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Déclaration d'impôts 2021 : comment déclarer ses revenus fonciers ?

Actualité Gestion Immobilière
15 avril 2021

Les Echos
Publié le 9/04/2021
Par Hélène Dupuy

Les revenus tirés de la location de biens immobiliers nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. (Romain GAILLARD/REA)

 

Pour les bailleurs percevant des revenus de la location de biens immobiliers nus, plusieurs régimes d'imposition sont possibles. Lequel choisir ? Quelles sont les règles à respecter ?

 

Exit l'année blanche et son lot de complications. S'il était possible d'en retirer certains avantages (le contribuable peut éventuellement bénéficier d'un solde de déficits fonciers reportables ), déclarer ses revenus fonciers en 2021 devrait être beaucoup plus simple que les années précédentes. 

Les revenus tirés de la location de biens immobiliers nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils supportent en plus les prélèvements sociaux, au taux actuel de 17,2 %. 

 Les revenus fonciers sont généralement issus de la mise en location d'un bien immobilier. Ce peut être un appartement, mais aussi une maison, un studio ou un local professionnel s'il s'agit d'un bureau, d'un entrepôt… Les revenus fonciers peuvent aussi prendre la forme de recettes générées par un investissement dans une société foncière ou dans un véhicule financier immobilier (SCPI, SCI, FPI…). 

Le régime des revenus fonciers offre la possibilité de choisir entre une imposition sur une base réelle ou sur une base forfaitaire, dite « micro ». Laquelle est la plus intéressante et dans quels cas ? 

 

Microfoncier ou réel ? 

Les contribuables dont le montant des revenus fonciers est inférieur ou égal à 15.000 euros par an bénéficient automatiquement d'un régime d'imposition simplifié dit du « microfoncier ». Ils ont alors droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur leur base imposable, les 70 % restants sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Ce régime n'est pas compatible avec divers dispositifs légaux dont bénéficient certaines locations (Monuments historiques, « loi Malraux », Robien, Périssol, etc.). Il ne s'applique pas non plus aux contribuables dont les revenus fonciers seraient tous encaissés via des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, par exemple), dont ils seraient associés. 


L'autre régime, dit « réel », concerne les revenus fonciers supérieurs à 15.000 euros par an. 

« Dans la mesure où l'abattement de 30 % constitue un forfait représentant l'ensemble des charges de la propriété, aucune autre charge ne peut être déduite dans le régime micro »,explique Valérie Montel, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Lombard Odier. « Dans le régime d'imposition au réel au contraire, le contribuable peut seulement déduire ses charges réellement supportées (taxes foncières, intérêts d'emprunt, travaux…) »,ajoute-t-elle. 

Quand le contribuable a le choix, soit en dessous de 15.000 euros de revenus fonciers dans l'année, « il vaut mieux rester au régime du microfoncier lorsque le montant des charges est faible », souligne Marion Capèle, directeur à l'ingénierie patrimoniale chez Natixis Wealth Management. « Dès que les charges représentent plus de 30 % du montant des revenus brut, il est préférable d'opter pour le régime du réel », poursuit-elle. 

Sachant qu'il faut avoir une vision à long terme de ses charges car une fois exercée, l'option pour le réel est globale et applicable obligatoirement pendant trois ans. Concrètement, en cas d'application du régime réel d'imposition, il faut établir une déclaration « n° 2044 », retraçant les loyers, ainsi que les frais et charges. Dans le cadre du microfoncier, le revenu brut (avant abattement) est directement porté sur la déclaration d'ensemble des revenus.

 

Exemple

Mme V touche des revenus brut annuels de 14.000 euros. Elle réalise des travaux d'un montant de 3.000 euros. Sa taxe foncière s'élève à 900 euros et le montant de ses intérêts d'emprunt à 500 euros. En tout, ses charges s'élèvent donc à 4.400 euros. En application du régime du réel, le montant du revenu foncier taxable sera de 9.600 euros (14.000 - 3.000 -900 - 500). En cas d'option pour le régime du microfoncier, le montant du revenu foncier taxable sera de 9.800 euros. Dans ce cas, il vaut mieux choisir le réel. 

En revanche, l'année suivante, au cours de laquelle plus aucune dépense de travaux ne sera engagée, le régime du microfoncier serait plus intéressant : 12.600 euros de revenu foncier taxable en appliquant le réel (avec taxe foncière et intérêts d'emprunt inchangés) et 9.800 euros en appliquant le microfoncier. 

Il faut donc raisonner sur plusieurs années avant de choisir l'un ou l'autre régime. 

Source Natixis Wealth Management

 

Déduction des déficits

« En régime micro, le revenu imposable est forcément positif. Il faut donc être au régime réel et supporter des charges qui excèdent les revenus pour générer des déficits fonciers »,précise Valérie Montel. C'est le cas en pratique si d'importants travaux sont réalisés sur le bien au cours d'une année. Le contribuable peut « défiscaliser en partie ses autres revenus de la même année. Le déficit (hors part correspondant aux intérêts d'emprunt) s'impute sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10.700 euros », poursuit la responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Lombard Odier. S'il reste un excédent non déduit, ce sont les revenus fonciers des années suivantes qui pourront être défiscalisés, cet excédant venant en déduction des revenus fonciers des dix années suivantes. 

Mais il faut être attentif car l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global est soumise à conditions : « Le contribuable doit louer l'immeuble nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée. Dans l'hypothèse où cette condition n'est pas respectée, l'imputation du déficit sur le revenu global est remise en cause par l'administration fiscale », met en garde Marion Capèle. Cependant, le déficit n'est pas pour autant perdu : « Il constitue un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des dix années suivant la constatation des charges »,poursuit-elle.

 

Fini les restrictions liées à l'année blanche 

Jusqu'à l'an dernier, il fallait faire attention aux règles instituées à l'occasion du prélèvement à la source. « Afin d'éviter les effets d'aubaine liés à l'année blanche, le législateur avait limité la possibilité de déduire les travaux susceptibles de générer de tels déficits, mais à compter de 2020, ces règles ne sont plus applicables. Les travaux effectués en 2020 sont donc pleinement déductibles », explique Valérie Montel.
 

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