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Déclaration d'impôts 2021 : IFI, comment est taxé l'immobilier détenu via des sociétés

Actualité Gestion Immobilière
6 mai 2021

Les Echos
Publié le 22 avril 2021
Par Nathalie Cheysson-Kaplan (Pigiste)

©Les Echos - Si vous détenez votre patrimoine immobilier au travers d'une société, comme une SCI familiale, les parts de la SCI font partie de votre patrimoine imposable à l'IFI. (Shutterstock)

 

L'immobilier détenu via des sociétés est compris dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière mais pour le comptabiliser, il faut calculer le ratio immobilier de la société. Explications.

Si vous détenez votre patrimoine immobilier au travers d'une société, comme une SCI familiale, les parts de la SCI font partie de votre patrimoine imposable à l'IFI, mais seulement à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers imposables. Déterminer cette valeur suppose un certain nombre de retraitements. Il faut commencer par recenser les actifs de la société en séparant les biens immobiliers des autres actifs par définition non imposables : liquidités, créances, contrat de capitalisation… Cela permet de déterminer un « coefficient » ou « ratio immobilier ».

Par exemple, si une SCI détient un immeuble d'une valeur de 1 million d'euros et d'autres actifs pour 2 millions d'euros, son coefficient immobilier est de 33,33 %. Il faut ensuite exclure l'immobilier affecté à l'activité professionnelle du contribuable, comme l'explique Sandrine Quilici, directeur de l'ingénierie patrimoniale de Pictet Wealth Management : « Il arrive fréquemment que des chefs d'entreprise détiennent leur patrimoine immobilier professionnel dans leur patrimoine privé par l'intermédiaire d'une SCI qui les donne en location à la société qu'ils dirigent. Ces biens, en ce qu'ils sont affectés à l'outil de travail, sont exonérés d'IFI en tant que biens professionnels. Mais attention, si le chef d'entreprise ne détient qu'une participation de 60 % au sein de sa société d'exploitation, les biens immobiliers détenus au travers de la SCI ne seront exonérés qu'à hauteur de 60 %. Si certains de ces biens sont mis à disposition d'entreprises tierces, ils restent inclus dans la fraction imposable des parts de la SCI. »

Se pose aussi la question des biens mixtes « comme un immeuble dont certains étages sont réservés à l'habitation du contribuable et d'autres à son activité professionnelle principale. La partie de l'immeuble non affectée à l'activité professionnelle est taxable à l'IFI », ajoute Flore Saulnier-Arrighi, fiscaliste chez RSM.

 

Les subtilités du passif déductible

La question du passif déductible est encore plus délicate, car les règles ne sont pas les mêmes que celles applicables lorsque les biens sont détenus en direct. « Pour déterminer la valeur de vos parts, vous pouvez en principe déduire tout le passif social, et pas uniquement les dettes relatives aux dépenses d'acquisition ou de travaux portant sur des biens immobiliers imposables », précise Julien Rahi.

Reste que le législateur a prévu un certain nombre de garde-fous. Le premier concerne les dettes familiales. Celles consenties par un membre du foyer fiscal, associé de la SCI, ne sont pas déductibles sauf si le contribuable démontre que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal au regard de l'IFI. « Mais cette restriction ne vise en pratique que les comptes courants d'associé ayant servi à financer l'acquisition d'un bien immobilier imposable ou des travaux relatifs à ces biens. Les avances consenties dans un autre objectif - par exemple, pour couvrir un déficit de trésorerie résultant d'un impayé de loyer - ne sont pas concernées par cette mesure », souligne Stéphanie Auféril.

Quant aux dettes contractées auprès d'un membre du groupe familial, si elles ne sont pas déductibles par principe, elles le deviennent si le contribuable est en mesure de prouver le caractère normal des conditions du prêt (d'où l'intérêt de formaliser les prêts familiaux). Sont également dans le collimateur du fisc les opérations de « vente à soi-même », c'est-à-dire les dettes contractées par la SCI, y compris auprès d'un établissement bancaire, pour acheter un bien appartenant au contribuable ou à un membre de son foyer fiscal. Elles ne sont pas déductibles à moins que vous ne démontriez que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

 

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