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Dégât des eaux en location : les 4 étapes clefs

Actualité Gestion Immobilière
16 juin 2021

Publié le 22 avril 2021
Par Mathieu Chantalat

©Mathieu Chantalat 

 

Un dégât des eaux est le sinistre le plus courant si vous louez en tant que propriétaire votre logement à un locataire. Que la fuite démarre dans le logement en location ou qu’elle crée des dégâts dans ce même logement à partir d’une fuite extérieure (parties communes ou voisins) c’est en général au locataire de s’occuper du sinistre en tant que gardien de la chose louée.

Nous allons dans cet article vous expliquer en détail les différentes étapes pour gérer de manière optimale un dégât des eaux en location : recherche de la fuite, paiement de la recherche de fuite, déclaration du sinistre à l’assurance, suivi de la remise en état.

 

1 - Qui doit faire la recherche de fuite ?

Plaçons-nous dans le cas classique d’un locataire qui appelle le propriétaire pour une fuite constatée dans son logement. La règle est simple : c’est au locataire en tant que gardien de la chose louée de procéder dès que possible à la recherche de la fuite et à l’arrêt de celle-ci. Le locataire ne peut pas laisser par exemple une canalisation fuir pendant plusieurs jours en espérant que le bailleur s’en occupe.

 

Cas d’une fuite dans le logement

Le locataire appelle donc le plombier qui vient réparer la fuite, en effectuant éventuellement des destructions pour atteindre le point de fuite (une dépose de coffrage par exemple).

Nous verrons dans une deuxième partie comment gérer la déclaration de sinistre pour réparer les dégradations créées par la recherche de la fuite ou la fuite elle-même.

 

Cas d’une fuite provenant de l’extérieur

Si le locataire se rend compte que la fuite vient probablement de l’extérieur, il peut commencer par alerter son voisin pour essayer de voir si la fuite ne vient pas de chez lui. Si la fuite est identifiée chez le voisin, c’est au voisin de faire rapidement intervenir un plombier pour y mettre fin.

Si le locataire n’arrive pas à identifier d’où vient la fuite, celui-ci doit contacter le syndic de l’immeuble qui deviendra responsable de la recherche de fuite. Si le locataire n’a pas le contact du syndic, il peut le demander au propriétaire, mais le locataire reste responsable de la résolution du problème et doit contacter le syndic.

 

Les cas où il est nécessaire de contacter le syndic sont listés dans la convention IRSI et sont notamment : 

  • impossibilité d’accès dans le local où la recherche de fuite doit être effectuée
  • nécessité de faire une recherche de fuite destructive dans un autre local
  • recherche de fuite infructueuse
  • pluralité de locaux sinistrés autre que le local à l’origine de la fuite

 

2 - Qui doit payer la recherche de fuite ?

Recherche de fuite remboursée par l’assurance de celui qui l’initie

D’après la convention IRSI les frais de recherche de fuite, et les éventuelles destructions qu’elles ont engendrées, sont pris en compte dans l’enveloppe de remboursement de l’assurance habitation de la personne qui a sollicité cette recherche, donc a priori l’assurance habitation du locataire (ou du voisin occupant du logement si la fuite était chez le voisin).

 

Cause de la fuite non assurée :

Les frais de remise en état de la cause de la fuite, par exemple une vanne défectueuse ne sont quant à elles pas prises en charge par l’assurance. Il faudra donc potentiellement bien demander au plombier qui intervient de détailler les coûts de l’intervention.

Si la fuite est due à une réparation locative de la responsabilité du locataire, comme un joint après le robinet d’arrêt du logement, ou un engorgement d’une canalisation, c’est au locataire de payer la réparation.

Si la fuite est due à une vétusté d’un équipement ou à une réparation qui ne fait pas partie des réparations locatives, le locataire peut demander au propriétaire le remboursement de la part d’intervention non prise en charge pas son assurance. Par exemple un joint défectueux avant le robinet d’arrêt ou une canalisation vétuste doivent être remplacés par le propriétaire.

 

3 - Déclaration à l’assurance, locataire ou propriétaire ?

Définition de l’assureur gestionnaire

Prenons le cas simple de la fuite localisée et arrêtée, qu’elle provienne du logement loué, du voisin, ou d’une partie commune. La fuite a peut-être causé des dégâts dans le logement. Des peintures sont écaillées, des parquets ont gondolé ou des meubles ont été tachés par la fuite.

A ce stade la convention IRSI est également très claire pour savoir quel assureur devient gestionnaire du sinistre :

  • en location vide : c’est l’assureur du locataire qui gère le sinistre
  • en location meublée : c’est l’assureur du propriétaire qui gère le sinistre

En d’autres mots c’est au locataire de déclarer le sinistre en location vide, au propriétaire en location meublée, même si la fuite vient de l’extérieur (voisins ou parties communes)

Idéalement en location vide, le locataire prévient le propriétaire et le tient informé du suivi des réparations, notamment si des travaux de remise en état complexes doivent être faits.

En location meublée, c’est au propriétaire de tenir informé le locataire, notamment si certaines affaires du locataire ont été endommagées.

Nous verrons dans les parties suivantes que les indemnisations vont être soit faites par le gestionnaire, soit par plusieurs assureurs, en fonction du montant des dégâts.

 

4 - Modalités de déclaration à l’assurance

Le locataire (ou le propriétaire en meublé) doit faire la déclaration de sinistre très rapidement, dans les 5 jours qui suivent le sinistre (consultez les conditions générales de votre assurance habitation).

Si le sinistre est causé par le voisin il est recommandé que le locataire sur place remplisse un constat amiable de dégât des eaux (vous trouverez un exemple ici). Nous allons voir dans la partie suivante que la gestion des sinistres a été simplifiée par la convention IRSI, néanmoins le constat amiable de dégât des eaux reste important pour bien décrire le sinistre à son assureur.

Sachez enfin qu’il est recommandé de fournir des photos lors de la déclaration de sinistre, à la fois de la cause éventuelle de la fuite mais aussi et surtout des dégâts causés.

Vous trouverez par exemple ci-contre une photo de la cause de la fuite (un robinet d’arrêt qui fuit) qui permet d’expliquer la cause du sinistre à l’assurance mais également de définir la responsabilité de la réparation, en l’espèce celle du bailleur.

 

 

 

Comment se passe le suivi du sinistre de dégâts des eaux ?

 

La convention IRSI définit deux tranches d’indemnisation qui déterminent les périmètres de responsabilité de chaque partie et de leur assureur respectif.

Si les dégâts sont inférieurs à 1600€, c’est l’assureur gestionnaire qui paiera, même si la cause du sinistre n’est pas de la responsabilité de son assuré (par exemple une fuite chez le voisin).

Si les dégâts sont supérieurs à 1600€ et inférieurs à 5000€, l’assureur gestionnaire nomme un expert. L’assureur gestionnaire paie les dégâts et se retourne contre les autres assureurs des parties prenantes pour se faire rembourser en fonction des responsabilités et du type de dégâts causés (contenu et embellissement du locataire ou du propriétaire).

Si les dégâts sont supérieurs à 5000€ la convention IRSI ne s’applique pas, chaque partie peut donc librement demander réparation aux autres en nommant des experts distincts. On retombe dans le périmètre de la convention Cidre qui n’est pas favorable à l’occupant car les délais de réparation sont allongés, les assurances des différentes parties se renvoyant la balle avant de rembourser.

 

Quid si logement n’est pas habitable pendant le sinistre ?

Le logement loué est sinistré suite à un dégât des eaux, le locataire se demande s’il doit ou non continuer à payer son loyer. La réponse est (en général) la suivante : le locataire doit continuer à payer son loyer s’il occupe le logement sinistré, il ne peut pas se faire justice lui-même (voir notre fiche sur le sujet).

Néanmoins plusieurs mécanismes le protègent et notamment l’article 1722 du Code Civil qui en quelques mots (écrits en 1804) explicite parfaitement les recours du locataire :

“Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.”

Source : Article 1722 Code Civil

 

 

 

Si le logement est temporairement inhabitable, il peut être intéressant de regarder le contrat d’assurance habitation du locataire pour voir si une solution de relogement temporaire peut être prise en charge. Les conditions de l’assurance PNO du bailleur sont également à scruter en détail, la perte de loyer due à l’inoccupation pendant le sinistre et les travaux de remise en état peut être indemnisée. Pour plus de détails sur la gestion des logements endommagés par un sinistre, consultez notre fiche sur la location devenue inhabitable.

 

 

 

Cas particuliers de gestion d’un dégât des eaux en location

  • Locataire ayant donné son congé

La convention IRSI prévoit explicitement que c’est au locataire occupant de déclarer le dégât des eaux à son assureur qui sera gestionnaire du sinistre, sauf si le sinistre intervient après le congé envoyé par le locataire (ou le bailleur).

En d’autres mots si le bail est en cours de résiliation et qu’un sinistre arrive, c’est au propriétaire via son assurance propriétaire non occupant de gérer le dégât des eaux. Le locataire doit néanmoins faire ses meilleurs efforts pour rechercher et circonscrire la fuite.

 

  • Locataire sans assurance

Pour rappel le locataire a l’obligation de prendre une assurance habitation lors de l’entrée dans les lieux, et d’envoyer au bailleur chaque année une attestation de non-renouvellement.

Nous aidons les clients qui utilisent Smartloc en assistant de gestion locative à relancer les locataires s’ils tardent à fournir l’attestation annuelle d’assurance (voir notre fiche complète sur les relances). L’absence d’assurance habitation est un motif de résiliation judiciaire du bail.

En cas de défaut d’assurance, le propriétaire doit prendre le relais en déclarant le sinistre à son assurance propriétaire non occupant; c’est ce que précise explicitement la convention IRSI.

 

  • Logement vacant lors de la survenue du sinistre

Idem que pour un locataire non assuré, c’est à l’assurance propriétaire non occupant que le bailleur d’un logement vacant doit s’adresser pour un dégât des eaux.

 

  • Mauvais entretien et négligence du locataire

Un cas classique de gestion locative est le logement très humide du fait d’une absence totale de ventilation par le locataire. L’humidité crée des moisissures ou des cloques sur le mur. Ce type de problème ne peut pas être considéré comme un dégât des eaux et est en général exclu des assurances habitation, qu’il s’agisse d’une multi-risque habitation pour le locataire ou de la PNO du bailleur.

Ce type de dégâts est donc de la responsabilité du locataire en tant que dégradations du logement, sauf s’il est en mesure de prouver qu’elles sont dues à une malfaçon du logement.

 

  • Absence de déclaration du locataire

Un dégât des eaux a eu lieu dans le logement et le locataire refuse de faire la déclaration à son assurance habitation malgré vos demandes.

Si les dégâts sont limités et la cause de la fuite réparée, le plus simple est d’attendre l’état des lieux de sortie des locataires. Vous pourrez alors bien constater les dégâts sans violer le domicile du locataire.

Vous pourrez éventuellement lui imputer des dégradations sur son état des lieux de sortie (et au-delà) en déclarant éventuellement votre sinistre à l’assurance propriétaire non occupant.

 

  • Absence de réaction du voisin ou du syndic

Le plafond goutte dans votre logement et le voisin refuse de chercher la cause de la fuite ? Il vous est possible de l’assigner en référé au tribunal pour qu’un juge lui impose sous astreinte de rechercher et de réparer la fuite.

Le même type de procédure peut être imposé au syndic si celui-ci ne diligente pas la recherche de fuite dans des délais raisonnables.

Dans tous les cas le locataire peut assigner son voisin, mais en pratique ce sera plus simple si c’est le propriétaire qui effectue les procédures. Si le sinistre ne se résout pas et que le logement devient inhabitable, nous avons vu que le locataire est en droit de demander la résiliation du bail. Il est donc plus simple que le bailleur suive la procédure de bout en bout.

Il ne faut pas hésiter à engager la procédure rapidement car le refus d’un voisin de réparer la fuite ou de signer le constat amiable de dégât des eaux peut bien souvent bloquer l’indemnisation chez l’assureur gestionnaire du sinistre.

 

 

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