Affaiblis par la crise sanitaire, les magasins font de la résistance

31 janvier 2022
Source : Les Echos

Les professionnels de l'immobilier commercial nuancent l'idée selon laquelle les magasins « en dur » se videraient inexorablement de leurs clients et de leurs commerçants. Le nombre de locaux vacants commence à diminuer, des enseignes arrivent en France et de nouvelles activités investissent les emplacements vides. Le moratoire sur les nouveaux centres commerciaux revalorise aussi les équipements existants.

A la suite d'une année 2020 exceptionnellement chahutée, le commerce a repris des couleurs. « Après l'annonce du vaccin fin 2020, nous sommes restés dans une période d'incertitudes jusqu'en avril 2021. Depuis mai et l'augmentation du taux de vaccination, l'activité est redevenue quasi normale et 2022 a bien commencé », résume Cédric Ducarrouge, responsable de l'activité location commerciale en France chez JLL.

A chaque fois, à la fin des confinements et à la réouverture des commerces dits « non essentiels » et des grands centres commerciaux, les clients sont revenus dans les magasins en « dur ». Les chiffres du Panel Retail Int. pour l'Alliance du Commerce, qui regroupe 450 enseignes, indiquent certes une baisse de 16 % des ventes d'habillement - le marché le plus touché par les mesures sanitaires - en 2021 par rapport à 2019. Mais, « hors période de fermeture, l'activité en magasin a fait preuve de résilience puisqu'elle est en légère hausse de 1 % par rapport à 2019, et de 4 % par rapport à 2020 », note le panéliste.

Discount et loisirs

Les professionnels de l'immobilier constatent que la vacance commerciale commence même légèrement à baisser. Les locaux vides d'occupants dans les rues et les centres commerciaux ne seraient donc pas en train de se multiplier, contrairement à l'impression que donnent certaines artères, notamment à Paris.

De nouveaux acteurs de la restauration ou du discount, comme le hollandais Action, investissent les emplacements laissés vacants par les enseignes en difficulté, lesquelles ne disparaissent d'ailleurs jamais complètement et trouvent des repreneurs, à l'instar de La Halle. Les acteurs du médical, des loisirs - escape games, fitness - ou de la logistique urbaine prennent aussi des mètres carrés. Des « dark stores » - ces magasins conçus pour la vente en ligne - sont apparus pour la livraison rapide.

Le taux de vacance a ainsi diminué d'un point en 2021 par rapport à 2020 pour les centres commerciaux. Il était tout de même l'an dernier à 13 %, et à 11 % pour les commerces de centres-villes. Dans les « retail parks », ces centres de périphérie qui alignent des boîtes entre lesquelles les clients circulent en plein air, il est resté limité à 8 %, selon JLL. Les petits centres commerciaux ont mieux résisté que les grands.

Il s'agit là de moyennes qui masquent des réalités très différentes. « La vacance commerciale est à 5 % à Lyon, mais elle peut monter à 40 % ou 50 % dans certains centres-villes », note Cédric Ducarrouge.

Le point noir du boulevard Saint-Michel à Paris

A Paris, la situation varie énormément selon les secteurs. La vacance est, par exemple, « quasi nulle rue de Passy, une artère qui attire une population locale au très fort pouvoir d'achat », observe David Bourla, directeur études et recherche chez Knight Frank. Elle est en revanche à un niveau impressionnant (18,7 %) boulevard Saint-Michel, le point noir de la capitale.

Un peu partout, la réduction de la vacance s'est faite au prix de baisses de loyers. D'autant plus justifiées que la fréquentation est loin d'avoir retrouvé son niveau d'avant l'épidémie de Covid-19. Dans les rues commerçantes, elle a chuté de 22 %, selon JLL. « On a perdu des flux de touristes, d'actifs - avec le développement du télétravail - et l'e-commerce a continué de gagner des parts de marché », relève son expert.

L'observatoire de la fréquentation de la fédération du commerce spécialisé Procos, géré avec Stackr, montre une tendance à la baisse structurelle. Sur une base 100 en 2013, le taux a plongé à 61,3 en 2021 pour les centres-villes. L'indice des centres commerciaux s'établit à 71.

L'ajustement des valeurs locatives s'est fait fin 2020 et début 2021. Les baisses ont été comprises entre 5 % et 20 % selon la typologie d'actifs et leur emplacement, indique JLL. Ici et là, certains secteurs restent quand même à risque. Comme le boulevard Haussmann à Paris, qui a grandement souffert de l'absence de touristes étrangers, note Knight Frank.

Epargne et touristes

Les commerçants réclament la prise en compte de la volatilité de l'activité dans la construction des loyers. Ils demandent une réforme de l'indice des loyers commerciaux attachés à la majorité des baux. Aujourd'hui, il est indexé en partie sur l'indice du coût de la construction et ne prend que marginalement en compte la baisse des chiffres d'affaires lorsqu'elle se produit.

Pour 2022, « la vraie question, c'est l'inflation et la propension des ménages à puiser dans leur épargne pour soutenir la consommation », note David Bourla. L'autre incertitude - surtout pour le commerce parisien - porte sur le retour en France de la clientèle étrangère.

« Certains centres commerciaux et rues commerçantes risquent d'avoir de nombreux mètres carrés durablement vides, estime Cédric Ducarrouge. Ils devront se repenser et devenir des actifs mixtes avec du bureau et du logement ». La transition sera difficile.

Une source d'optimisme est le gel que la loi Climat impose sur la création ex nihilo de nouveaux complexes commerciaux. Mécaniquement, la mesure redonne de la valeur aux équipements existants.

 

Les Echos - Elsa Dicharry et Philippe Bertrand

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