Du nouveau pour les locaux loués en centre commercial

Une décision à apprécier…

Le litige. Dans une affaire, une SCI avait consenti à une société un bail commercial pour un local situé dans un centre commercial. La société a assigné la SCI en résiliation du bail et en indemnisation du préjudice découlant d’une «perte de chance» résultant des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et à ses engagements contractuels. La SCI a expliqué que le bailleur n’assurait pas une commercialité du centre commercial, censé être «haut de gamme» avec une décoration soignée, permettant l’exploitation pérenne de son fonds.

La décision. Par un arrêt qui a valeur d’arrêt de principe, la Cour de cassation a écarté les demandes du locataire, au vu des deux règles suivantes, inédites sous cette formulation.

Règle 1. La Cour de cassation juge que le «bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre».

Règle 2. Au visa de l’article 1719 du Code civil (obligation de délivrance), la Cour de cassation juge qu’un « bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité ». En l’espèce, la Cour de cassation a estimé que les clauses du bail concerné «n’engendraient d’obligations qu’à la charge du preneur mais aucune obligation particulière à la charge du bailleur» (Cass. 3e civ. 15.12.2021, n° 20-14423).

Du côté des bailleurs…

En droit. La Cour de cassation avait déjà jugé qu’il «n’existait pas d’obligation légale pour le bailleur d’un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d’assurer le maintien de l’environnement commercial» (Cass. 3e civ. 03.07.2013 n° 12-18099) En effet, le bailleur est «seulement tenu, en l’absence de stipulation particulière, d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée» (Cass. 3e civ. 12.07.2000 n° 98-23171). L’arrêt du 15.12.2021 a pour mérite de consacrer en l’état la règle selon laquelle, à défaut de clause particulière d’un bail, le propriétaire/bailleur de locaux dans un centre commercial, une galerie marchande ou un retail park, n’est pas tenu d’en assurer la bonne commercialité (déjà, dans le même esprit : Cass. 3e civ. 11.04.2019 n° 18-12076) .

En pratique. Pour prévenir des litiges, il convient de négocier et rédiger avec grande précision tout bail portant sur des locaux situés dans un centre commercial (lato sensu). Il peut être utile de prévoir une clause exclusive de responsabilité du bailleur pour la commercialité (modèle en notice).

Avec les nuances qui s’imposent

Obligation d’entretien. La Cour de cassation estime que le bailleur de locaux situés dans un centre commercial dont il est propriétaire est «tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires» à l’usage des locaux (Cass. 3e civ. 19.12.2012 n° 11-23541).

Centre en copropriété. Pour des locaux d’un centre commercial en copropriété, un bailleur peut voir sa responsabilité engagée «en ne procédant pas aux diligences nécessaires» pour que la copropriété remédie à des problèmes d’insécurité ou de mauvais entretien touchant des parties communes du centre. En l’espèce, il a été jugé que le dépérissement du centre, et sa désertification, en relation avec ces manquements, était à l’origine, au moins en partie, par un effet de chaîne, de la dégradation de la commercialité des lieux (Cass. 3e civ. 23.01.2020 n° 18-19051) . À bon entendeur…

À défaut de clause particulière d’un bail, le propriétaire/bailleur des locaux n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité d’un centre commercial. Côté bailleur, une clause exclusive de responsabilité peut être utilement prévue dans un bail, à ce sujet.

Alertes & Conseils - 25 janvier 2022