Épargne : l’immobilier au cœur du développement durable

Premier consommateur d’énergie en France, le secteur du bâtiment est également l’un des plus importants émetteurs de gaz à effet de serre. Pour réduire l’impact environnemental, les gestionnaires et les pouvoirs publics s’engagent dans des démarches d’amélioration des performances des bâtiments et mènent des actions incitatives. Parmi ces encouragements, les fonds immobiliers ont été rendus éligibles à la labellisation ISR en octobre 2020.

Avec 43 % des consommations d’énergie en France*, le bâtiment dans sa globalité est le secteur le plus gourmand, devant celui des transports (31,3 %). Conséquence logique : l’immobilier est un très important émetteur de gaz à effet de serre : plus de 123 millions de tonnes de CO2 par an. Pour rendre les bureaux, les commerces et les logements plus vertueux et réduire leur impact environnemental sur toute leur durée de vie, les pouvoirs publics et les acteurs privés se mobilisent. Un chantier titanesque qui implique l’ensemble de la chaîne de valeur du bâtiment depuis la conception jusqu’à la déconstruction de l’édifice en passant, bien sûr, par l’exploitation, l’entretien (y compris la rénovation ou la réaffectation) et l’usage. Si la prise de conscience est réelle, la mise en place collective de solutions doit aujourd’hui s’accélérer.

C’est dans cet objectif d’accélération qu’en octobre 2020, le label ISR (Investissement Socialement Responsable) a été étendu aux fonds immobiliers. Ce label valorise les fonds intégrant les enjeux ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) respectueux de critères précis incluant la gestion de l’eau, des déchets et de l’énergie, la santé et le confort des occupants, la mobilité… Plus lisibles, ces fonds immobiliers ISR permettent aux investisseurs, et notamment aux particuliers, de réaliser des placements à impact dans des domaines porteurs, avec des perspectives de performances intéressantes.

Pourquoi et comment investir dans des fonds immobiliers ISR ? Les explications de Nehla Krir, Directrice Développement Durable et RSE chez BNP Paribas Real Estate Investment Management.

Quels sont les défis environnementaux du secteur du bâtiment ?

Nehla Krir : Plus important consommateur d’énergie, le secteur de l’immobilier joue naturellement un rôle central dans la lutte contre le changement climatique. Mais il ne faut pas se focaliser uniquement sur la réduction des consommations d’énergie liées aux usages, même si le changement des comportements est appelé à avoir un impact environnemental de plus en plus conséquent. Il faut surtout prendre en compte toute la durée du cycle de vie d’un bâtiment. Pour un immeuble de bureau, par exemple, ce cycle de vie est estimé à 50 ans durant lesquels le bien fera l’objet de travaux de restructuration, de rénovation. Tout au long de ce cycle, le propriétaire aura à cœur de réduire l’empreinte carbone grâce à des initiatives relevant de l’économie circulaire, avec une revalorisation des déchets sur site par exemple… Les leviers sont très nombreux. Et ils impliquent l’ensemble de la chaîne de valeur.

Quel rôle joue une société de gestion comme BNP Paribas Real Estate Investment Management dans cette chaîne de valeur ?

Nous agissons comme un chef d’orchestre. Nous donnons le tempo. Par exemple, l’arrivée d’un nouveau locataire dans un immeuble de bureau doit donner lieu à la signature d’une annexe environnementale à travers laquelle nous nous engageons, avec le locataire, à atteindre des objectifs de réduction des consommations d’énergie, de gestion plus efficiente des déchets, d’amélioration de l’usage (changement des températures de consigne…). Le travail de sensibilisation et d’accompagnement des occupants est majeur. Pour le mener à bien, il est impératif de s’entourer de bureaux d’études et de sociétés compétentes dans l’animation des thématiques environnementales au sein des immeubles.

La crise sanitaire a-t-elle favorisée la prise de conscience chez les acteurs de l’immobilier ?

Nous en sommes convaincus. Depuis notre position de société de gestion, nous observons d’ailleurs de réelles évolutions. Les opérateurs du secteur immobilier sont ainsi de plus en plus nombreux à déployer une démarche durable dans la gestion de leurs actifs. La prise de conscience des investisseurs institutionnels et privés est également grandissante. Et les usagers savent qu'ils ont aussi un grand rôle à jouer.

Les fonds immobiliers peuvent désormais prétendre au label ISR. Qu’est-ce que cela change ?

Ces fonds labellisés ISR ont pour objet d’investir dans des actifs immobiliers garantissant une amélioration de la performance environnementale dans le temps. Dès la sélection des actifs, le gestionnaire ou la société de gestion va imposer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance et fixer des engagements d’amélioration (énergie, eau, déchets, biodiversité…). Ces objectifs doivent être mesurables afin de pouvoir rendre des comptes aux investisseurs.

Quelles sont les bonnes raisons, pour un particulier, d’investir dans ce secteur ?

Ces investissements sont avant tout portés par l’innovation, grand moteur du progrès dans l’immobilier durable et essentiel pour l’avenir. Ces fonds ont également une approche par les risques beaucoup plus forte, en anticipant par exemple les réglementations environnementales. Ils démontrent aussi une très grande capacité à prévenir l’obsolescence technique des bâtiments. Pour les épargnants, c’est autant de garanties pour leurs investissements.

Quel est le rendement envisageable pour l’épargnant ?

Cela dépend de chaque produit. Si on prend l’exemple de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre qui allie placement financier et immobilier, le rendement annuel se situe entre 4 et 5 % sur un horizon de détention de 8 ans. Il s’agit d’un fonds ISR très diversifié qui investit à la fois dans l’immobilier physique et sur les marchés de capitaux mobiliers européens. La force et le côté différenciant de ce produit tient au fait que la stratégie ISR a été initiée dès la création du fonds et ne vient pas se greffer sur une stratégie déjà existante. C’est une garantie supplémentaire de performances ESG et financières.

* Source : Ministère de la Transition écologique

BNP Paribas - Les Echos