Immobilier de bureaux : la recherche d'un nouvel équilibre

Après avoir traversé deux années de crise, le bureau se réinvente. Entre télétravail et flex office, les entreprises réorganisent leurs surfaces et proposent, à leurs collaborateurs, de nouveaux espaces hybrides et attractifs.

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Avec 15,8 milliards d'euros investis et une demande placée établie à 1,8 million de mètres carrés en 2021, en hausse de 32 % sur un an, le bureau semble tourner la page de la crise sanitaire. Certes en recul de 2,2 millions de mètres carrés (- 18 %) par rapport à la moyenne décennale, le marché retrouve une dynamique positive.

« La mort du bureau a été annoncée mais il n'en est rien : les investisseurs n'ont pas abandonné cette classe d'actifs et des mouvements d'entreprises sont à attendre », annonce Boris Cappelle, PDG de Savills France. Toutefois, la reprise ne se fait pas sur le même rythme selon les marchés. Si le QCA (Quartier central des affaires) parisien et La Défense enregistrent des croissances de 54 % et 3 %, la tendance est inverse pour les territoires moins centraux.

« Les secteurs sans profondeur de marché ou en sur-offre, souffrent le plus », note Eric Siesse, directeur général adjoint du pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction. La zone péri Défense et la première couronne accusent des baisses des volumes de l'ordre de 10 % et 25 %, par rapport à la moyenne décennale.

« Le marché francilien s'est polarisé, avec une surprime à la centralité », observe Jean-Claude Bassien, directeur général délégué de Nexity. À Paris, la valeur de l'immobilier prime explose, à plus de 930 euros/m².

Réorganiser les espaces de travail

À raison de deux jours télé-travaillés , en moyenne, par semaine, les entreprises se réorganisent autour du flex office . « Le ratio d'un poste pour un salarié est descendu à des taux de 0,7 poste par salarié, voire de 0,5. Le flex office associé au télétravail conduit les entreprises à réduire leur surface », constate Eric Groven, président de Sogeprom et Société Générale Real Estate. Aussi, les grands consommateurs d'immobilier, notamment les secteurs de la banque et de l'assurance, réduisent la voilure.

En 2021, entre 50 et 60 % des transactions de plus de 5.000 m² ont consisté à réduire 20 à 30 % des surfaces de bureau - jusqu'à 50 % pour le groupe Up (Chèque Déjeuner)- passé de 30.000 à 15.000 m² sur son site de Gennevilliers. D'autres font appel à des opérateurs de coworking . Une pratique désormais intégrée dans les immeubles de bureaux, à l'image du bâtiment Lumière (100.000 m²), à Bercy et de la tour Landscape (70.000 m²) à La Défense, au sein desquels ont été confiés, respectivement, 5.000 m² et 2.200 m² à la start-up Comet Meetings, spécialiste des services hôteliers au bureau.

« La mise en place du flex office a donné naissance à des zones de travail hybrides, des lieux de socialisation et à une superposition des usages dans les espaces », explique Alexandra Villegas, architecte associée chez Studios Architecture. Le cabinet vient de livrer à La Défense, l'immeuble Latitude, pensé « comme un hub », avec un socle actif qui offre une large gamme de services et de nombreux restaurants pouvant évoluer tout au long de la journée en espaces de travail. Le bâtiment a été loué en totalité à l'entreprise Sopra Steria pour ses 2.000 salariés, pendant le confinement.

Attirer et retenir les talents

Au sortir d'une crise sanitaire qui a isolé les salariés, le bureau devient le meilleur vecteur pour reconstruire le lien social mais plus encore, un outil de management et de gestion des ressources humaines. « L'immobilier est un atout formidable pour attirer ou retenir les talents, dans un contexte où les enjeux de recrutement sont très forts pour les entreprises en pleine croissance », assure Olivier Taupin, directeur de l'Agence chez Cushman & Wakefield.

En 2021, le groupe a regroupé ses équipes, auparavant satellisées dans plusieurs sites franciliens, dans son nouveau siège de l'avenue Charles de Gaulle à Neuilly, dans l'optique d'offrir aux collaborateurs un lieu unique où ils se retrouvent, favorisant les échanges et le maintien d'une culture d'entreprise.

« Le bureau se transforme en vitrine de la marque employeur, des valeurs de l'entreprise et de ses innovations », confirme Christel Zordan, directrice générale de la Société de la Tour Eiffel. Dans le QCA, les utilisateurs n'hésitent pas à investir dans des adresses prestigieuses et des immeubles haut de gamme pour attirer les cadres diplômés que les acteurs de la finance, de la net-économie et du conseil s'arrachent. Le cabinet Roland Berger a ainsi pris à bai l auprès de Covivio, pour 9 ans fermes, 3.600 m² dans l'immeuble Jean Goujon, situé au coeur du 8e arrondissement, à Paris, à proximité du Triangle d'Or.

Un projet architectural imaginé pour maximiser le bien-être des utilisateurs, avec une large gamme de services (conciergerie, work-café, espace wellness, restaurant panoramique, etc.), agrémenté de 630 m² d'espaces extérieurs et d'un rooftop avec vue sur la tour Eiffel. De quoi se faire plaisir au bureau…

 

La mixité, nouvelle corde à l'arc du bureau

La crise sanitaire (presque) derrière nous, un nouveau chapitre s'écrit pour le bureau. Plus connecté à la ville, il offre une plus grande porosité entre les usages. « Les locataires recherchent de la centralité pour se rapprocher des lieux de vie et favoriser les interactions entre le bureau et son environnement. Moins monolithique, le quartier d'affaires évolue : il s'ouvre davantage à la mixité », constate Xavier Musseau, président de Hines France. Les nouveaux ensembles urbains intègrent ainsi bureaux, écoles, hôtels, commerces et logements.

« Le projet de transformation du quartier de la Rose de Cherbourg, au pied de la tour Hekla, et les 1,3 hectare de parcs et jardins qui l'entourent jusqu'à la zone résidentielle vont améliorer la vie des habitants et faire de cette zone une rotule entre La Défense et Puteaux », affirme Vincent Virlogeux, directeur de projets chez AG Real Estate. En plus des 80.000 m² de bureaux réaménagés dans Hekla, qui seront livrés en 2022, une résidence étudiante de 400 chambres, assure la mixité des flux et des usages dans le quartier des affaires. E.D

 

Par Eugenie Deloire - Les Echos - 14/03/2022

Crédit photo : Benoit Billard

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