Immobilier : les entreprises continuent de vendre leurs murs en masse

En 2021, les « externalisations immobilières » des entreprises ont totalisé 3,7 milliards d'euros au travers de 78 opérations en France, selon JLL. Si le bureau capte encore le tiers du marché, le segment des locaux industriels et des entrepôts prend du poids, quand le commerce recule.

Les entreprises continuent de vendre leurs murs en France, même si la tendance a légèrement fléchi. En 2021, elles ont cédé pour 3,7 milliards d'euros d'immobilier à travers le pays, au travers de 78 transactions, indique JLL, le cabinet de conseil en immobilier d'entreprise. A comparer à 3,9 milliards en 2020 et près de 4,3 milliards en 2019... mais seulement 1,65 milliard en 2016.

Les bureaux ont représenté le tiers des cessions l'an dernier. Le spécialiste des centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield a notamment vendu son siège du 16e arrondissement de Paris à CDC Investissement Immobilier, que ses équipes vont continuer à occuper dans le cadre d'un bail de long terme. La transaction s'est élevée à 249 millions d'euros.

« Marché porteur »

JLL a observé aussi une série de ventes réalisées par des banques. Toujours dans la capitale, Union Investment a acquis les locaux du Crédit du Nord situés boulevard Haussmann pour environ 200 millions. Tandis que BNP Paribas a cédé plusieurs immeubles dont un rue de Sofia, pour 170 millions à la CDC. Il a aussi obtenu de JP Morgan et Altarea 190 millions pour ses hôtels particuliers du côté de la rue Louis-le-Grand. « Les banques ont profité d'un marché porteur. C'était le moment pour monétiser ces actifs », commente Graeme Jackson, responsable des transactions structurées chez JLL France.

Pour les entreprises vendeuses, ces cessions de bureaux visent « à dégager de la trésorerie pour investir dans leur activité, mais aussi parfois à s'installer dans des locaux plus modernes et adaptés à leur organisation et aussi énergétiquement plus performants », décrypte le spécialiste. Il cite l'exemple de Bic, qui a vendu son siège de Clichy-la-Garenne, devenu obsolète. Ou encore de Wendel, qui est en train de céder son navire amiral parisien.

Pour les vendeurs, il s'agit encore de s'éviter de coûteux frais de rénovation énergétique, alors que le « décret tertiaire » fixe des objectifs d'économies d'énergie à partir de 2030. Ces nouvelles normes commencent d'ailleurs à avoir un impact sur les prix.

Succès des entrepôts

Le marché de la cession de murs de bureaux a aussi été l'an dernier porté par des transactions en province et la tendance se poursuit. La Maaf a, par exemple, vendu récemment un portefeuille de dix agences dans différentes villes.

Les ventes de bureaux baissent cependant en proportion dans le total des externalisations immobilières des entreprises, au profit des actifs industriels et logistiques qui représentent désormais 30 % du total, quand le commerce physique ne pèse plus que 15 %. Cela s'explique en partie par la bonne santé de l'e-commerce.

Une opération notable a été enregistrée en 2021 : le rachat par l'américain Hines - qui investissait ainsi pour la première fois sur ce segment du marché immobilier français - de 11 entrepôts Auchan pour un total de 286 millions d'euros.

Côté commerce, Casino a poursuivi sa politique de désendettement et cédé deux portefeuilles d'hypermarchés à WP Carey et Leadcrest pour près de 170 millions d'euros. Decathlon a aussi vendu pour 110 millions au singapourien Ireit Global Group un portefeuille de 27 magasins.

Parmi les autres actifs cédés par les entreprises : un peu de logements, des data centers, mais surtout des actifs de santé. Primonial a ainsi acquis l'an dernier sept établissements auprès d'Eslan (cliniques et établissements de soins de suite). Dans les années à venir, un important lot de cessions est attendu chez Orpea.

Cessions à venir d'Ehpad

Le groupe - englué dans le scandale des Ehpad et financièrement fragilisé - a en effet récemment conclu un accord avec ses banques. Celui-ci prévoit la cession de plus de 3 milliards d'euros d'actifs d'ici à fin 2025. « Cela va animer le marché dans les prochaines années », observe Graeme Jackson.

Selon lui, plus globalement, les cessions de murs par les entreprises vont se poursuivre au même rythme dans les mois à venir. Avec tout de même, prévoit-il, un peu plus de négociations sur les prix. Il entrevoit notamment des cessions dans les secteurs bancaire, aérien et automobile.

Par Elsa Dicharry - Les Echos