Immobilier logistique, le nouvel eldorado

16 mars 2022
Logistique

Grâce à sa résilience face à la crise sanitaire et à la vigueur de la demande des utilisateurs, le marché de la logistique attire un afflux massif d'investissements. Mais l'offre qualitative se raréfie. Ce qui pousse les rendements à la baisse.

A force de s'y diversifier depuis quelques années, les investisseurs ont fait de l 'immobilier logistique (entrepôts, locaux d'activité…) une classe d'actifs majeure, portée par une année 2021 de tous les records ! Le secteur a connu un montant total d'investissements sans précédent culminant à 5,1 milliards d'euros. Ce qui représente une hausse de 45 % par rapport à 2020 et de 65 % par rapport à la moyenne des investissements des 5 dernières années.

« La part de marché de la logistique représente désormais 20 % du volume global d'investissements dans l'immobilier d'entreprise. Elle a doublé en deux ans, une croissance spectaculaire », indique Diana Diziain, directrice déléguée d'Afilog, l'association des acteurs de l'immobilier logistique.

Les grands fonds internationaux à la manoeuvre

Le marché a été animé par les grands fonds d'investissement et fonds de pension étrangers, notamment anglo-saxons (Blackstone, Morgan Stanley, Clarion Partners…) mais aussi allemands et singapouriens. Ils ont racheté des portefeuilles d'actifs logistiques de très grand volume. « Les investisseurs internationaux ont réalisé 83 % du montant total d'investissements, dont 46 % pour les fonds américains, canadiens et britanniques », souligne Bruno Cohen, cofondateur d'Alpha Logistics Real Estate.

Ces acteurs misent notamment sur la hausse potentielle des loyers, considérés comme les plus bas d'Europe, à la faveur d'une baisse progressive de l'offre . « La pénurie d'offres dans certaines régions comme en Ile-de-France ou dans le Grand Lyon ouvre la perspective d'augmentations fortes des valeurs locatives, mais avec des rendements au plus bas de l'ordre de 3 % », ajoute-t-il.

Explosion de la demande placée

Le marché a aussi connu un retour en force des investissements unitaires de plateformes logistiques. Il a été tiré par l'explosion de la demande placée des utilisateurs en progression de 16 % par rapport à 2020. « Le volume de la demande placée est le plus élevé des 10 dernières années, au coude à coude avec celui de 2017.

Il correspond en grande partie à un rattrapage d'opérations commencées en 2020 et bloquées par les périodes de confinement », explique Didier Terrier, directeur d'Arthur Loyd Logistique.

La crise sanitaire a donné un coup de fouet à l'afflux d'investissements dans cette typologie d'immobilier spécialisé. « La pandémie a révélé l'importance et la résilience des activités logistiques dans une période difficile pour approvisionner les magasins et les particuliers », analyse François Le Levier, directeur général adjoint de CBRE.

Grossistes et industriels, moteurs de la demande

Ce sont les chargeurs, grossistes et industriels, qui ont été les moteurs de la demande. « La combinaison de la croissance générale de l'e-commerce et des politiques d'entreprises de massification des flux dans de grands entrepôts pour optimiser les coûts, a joué un rôle majeur dans la progression de la demande », explique ainsi Diana Diziain.

En conséquence, les entrepôts XXL de plus de 40.000 m² ont poussé comme des champignons. « Avec 24 transactions de plateformes XXL en 2021, on assiste à la deuxième meilleure performance de la décennie des grands formats d'entrepôts », précise Didier Terrier. Cette vigueur de la demande des utilisateurs s'est concentrée dans la fameuse dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille. Celle-ci a absorbé les deux tiers des volumes placés, les Hauts-de-France et l'Ile-de-France enregistrant à elles seules plus de la moitié.

« Au regard des premiers indicateurs de l'année, la dynamique des investissements et de la demande devrait se poursuivre en 2022. Elle sera encore tirée par la progression de l'e-commerce, ainsi que par les nouveaux besoins de logistique urbaine », conclut-il. L'essor des entrepôts ne fait que commencer.

 

Par Bruno Mouly - Les Echos

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