Immobilier : pourquoi la maîtrise de la data est devenue si stratégique

© Les Echos L'exploitation des données immobilières permet de réaliser des cartes de prix très précises. (Shutterstock/Montage Les Echos)

Aujourd'hui, les données immobilières sont pléthoriques. Encore faut-il savoir les faire parler pour en tirer des informations et les traduire en services pour les particuliers ou les professionnels. Plusieurs plates-formes comme MeilleursAgents, SeLoger ou Bien'Ici s'en sont fait une spécialité.

La data ? C'est une denrée précieuse. A condition d'être en mesure de la transformer en actif stratégique. Dans l'immobilier, plusieurs entreprises l'ont compris et s'en sont fait une spécialité.

« La donnée n'a pas de valeur en soi. Il faut savoir l'exploiter pour développer des services performants pour les particuliers et les professionnels », explique Florent Guiocheau, responsable data chez SeLoger, deuxième plate-forme d'annonces immobilières en France en termes d'audience derrière Leboncoin.

SeLoger, né en 1992 sur le papier et le minitel, a évolué au gré des avancées technologiques. « Cela fait cinq ans que le rythme d'investissement dans la donnée a changé d'échelle », poursuit-il. Sur cette période, les équipes dédiées ont triplé, pour passer à plus de 50 personnes. La plate-forme exploite aussi bien les données qu'elle récolte que des données ouvertes à tous - comme celles de la base gouvernementale DVF sur les transactions immobilières.

Nouveaux métiers

Nombre de métiers sont nés autour de la data. Les ingénieurs de données - qui les stockent et les structurent -, les analystes - qui en tirent des enseignements -, les experts en algorithmes - qui font remonter des informations de façon automatisée… « Par exemple, grâce à un algorithme de machine learning [apprentissage automatique, NDLR], nous pouvons proposer à un Internaute, en fonction de ses recherches, les annonces qui correspondent le mieux à ses attentes », explique Florent Guiocheau.

Bien'Ici, créé en 2016 par des réseaux d'agents immobiliers, des promoteurs et des syndicats professionnels, a une équipe data limitée à cinq personnes. « C'est encore trop peu », reconnaît le directeur général de Bien'Ici David Benbassat. Mais il souligne que l​a plate-forme - beaucoup plus jeune que celle de SeLoger - a d'emblée intégré des systèmes de traitement automatique de la donnée.

Chez Bien'Ici aussi la data collectée grâce aux annonces publiées et aux recherches effectuées par les Internautes fournit des éléments sur la santé du marché, l'évolution des prix et des loyers, la typologie des biens recherchés, les spécificités locales. « Elle nous permet d'aller rechercher de l'information qualifiée, de la restituer à nos clients agents immobiliers et promoteurs et de guider les internautes vers les bons professionnels », résume David Benbassat.

Faire évoluer son portefeuille

« L'an dernier, on se demandait si les Parisiens s'étaient mis à fuir l'Ile-de-France après le premier confinement. Nous nous sommes rendu compte qu'en réalité ils élargissaient leur recherche à la banlieue. Nos données nous ont aussi permis de détecter le retour d'appartements meublés dédiés à la location touristique [sur des plates-formes de type Airbnb, NDLR] sur le marché de la location classique », poursuit-il.

Grâce aux informations collectées, un agent immobilier peut faire évoluer son portefeuille et aller chercher des mandats plus adaptés aux attentes locales. « Par exemple, s'il dispose surtout de deux pièces à la vente, alors que la demande dans sa zone géographique se porte plutôt sur les trois ou quatre pièces », poursuit le dirigeant.

Le spécialiste de l'estimation de biens immobiliers MeilleursAgents, né en 2008, a été l'un des pionniers de l'exploitation de la data. Il dispose d'une équipe data de 35 personnes, qui doit monter à 45 d'ici à fin 2021.

Production de cartes et d'indices

« En France, il y a 35 millions d'unités d'habitation et 1 million de transactions les belles années. Tout l'enjeu est d'estimer ces 35 millions d'appartements et de maisons, alors que certains n'ont pas été vendus depuis cinquante ans et que dans l'immobilier, chaque bien est unique », explique Thomas Lefebvre, le directeur scientifique de MeilleursAgents. Il s'agit, à partir de la donnée, de modéliser le marché de l'immobilier.

« Aujourd'hui, la difficulté n'est ni l'acquisition des données - nous disposons d'une constellation de sources - ni leur traitement - car les outils s'améliorent. Ce qui est complexe, c'est d'arriver à relier les données entre elles et à les faire parler », explique David Lacroix, géomaticien chez MeilleursAgents. Par exemple d'associer une adresse à un bâtiment.

MeilleursAgents s'est aussi amusé à mesurer l'impact sur le prix d'un appartement parisien d'une vue sur la Tour Eiffel. « Nous avons utilisé des données sur la hauteur des bâtiments et des méthodes de calcul sur le champ de vision », poursuit le spécialiste des données géographiques.

Au final, MeilleursAgents produits des indices d'évolution des prix et des cartes d'une grande précision. Avec la possibilité « de descendre à l'adresse près », souligne Thomas Lefebvre. « Cela crée du trafic sur notre site, nous attirons des vendeurs, les agents immobiliers veulent être visibles sur notre plate-forme. Cela nous fournit une nouvelle data que nous pouvons valoriser », poursuit-il. Un cercle vertueux.