Immobilier tertiaire : les nouvelles opportunités pour les investisseurs

ⒸLES ECHOS

Les résidences senior (ici) et étudiantes continuent de délivrer des rendements annuels stables, entre 4 % et 5 %. (DR)

Bonne nouvelle pour les investisseurs, l'immobilier tertiaire est globalement resté résilient pendant la crise. En 2020, les SCPI (société civile de placement immobilier) et les OPCI (organisme de placement collectif immobilier) grand public ont collecté 8 milliards d'euros (6 milliards pour les SCPI et 2 milliards pour les OPCI), soit un volume 30 % inférieur à la collecte de 2019 - qui avait été exceptionnelle - mais 10 % supérieur à celle de 2018. « C'est la troisième meilleure année depuis l'existence des SCPI. On ne s'attendait pas à un tel résultat », concède Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance.

Le rendement de la pierre-papier résiste, à 4,18 % en moyenne, contre 4,4 % en 2019. Si la crise a fait naître des opportunités, particulièrement dans le commerce ou l'hôtellerie, le bureau demeure un actif incontournable. La diversification et la recherche de création de valeur à long terme s'affirment comme les fondamentaux d'une stratégie d'allocation d'actifs gagnante et d'autant plus sécurisée si les parts de SCPI sont intégrées dans un contrat d'assurance-vie.

Les actifs gagnants :

· Santé : en pleine pandémie, le secteur de la santé (Ehpad, maisons médicalisées, cliniques) est particulièrement convoité. La SCPI Pierval Santé, classée numéro 1 des SCPI en 2020, a collecté plus de 400 millions d'euros et progressé de plus de 10 %, comparé à 2019. 

· Logistique : les actifs logistiques (entrepôts, parcs d'activité, messageries) connaissent une envolée en lien avec la hausse de l'e-commerce (+ 8,5 % avec 112 milliards d'euros dépensés en 2020). Les prix, aussi, flambent : attention à la rentabilité. 

· Résidences senior et étudiants : cette typologie d'investissement continue de délivrer des rendements annuels stables, entre 4 % et 5 %, car elle répond aux deux enjeux sociétaux du manque de logement pour les étudiants et du vieillissement de la population. 

· Data centers : alors que la 5G vient d'être lancée en France, ce marché de niche prend tout sens. Son potentiel de développement est proportionnel à l'utilisation des technologies connectées. Un bémol : il est écologiquement non vertueux.

Les actifs perdants :

· Bureaux : à 4,04 %, le rendement des actifs « bureaux » accuse une baisse de 6 % en 2020. Si les grandes surfaces souffrent, faute de remplissage, les petits immeubles situés en région restent rentables. Les actifs « core » bien positionnés demeurent des valeurs sûres. 

· Commerces : avec une collecte en baisse de 55 %, cette catégorie dévisse. Les foncières cotées accusent le coup de la fermeture de leurs centres commerciaux. Seuls le commerce de proximité et le retail park tirent leur épingle du jeu. 

· Hôtellerie : privé de sa clientèle touristique internationale, c'est le secteur le plus impacté par la crise. Certains actifs en difficulté, fortement dévalués (jusqu'à -30 %), peuvent satisfaire une stratégie d'investissement opportuniste.