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Immobilier : acheter pour louer, une opération sûre... et rentable

L'ACTUALITÉ
17 février 2021

Challenges
Par Eric Treguier
Publié le 14 févr. 2021

Lecture 7 min.

Que faire de son « épargne Covid » ? Acheter pour louer reste une opération sûre, avec une bonne rentabilité. Notre palmarès des meilleures villes et nos conseils.

 

 La crise sanitaire, les confinements, les magasins et les restaurants fermés, les voyages restreints… Les Français viennent de passer une année difficile : ils n'ont pas consommé et ont évité les sorties. Mais du coup, ils ont aussi beaucoup économisé. Plus de 10 milliards d'euros par mois : du jamais vu. Et cette épargne Covid pourrait encore gonfler de 70 milliards d'euros cette année, selon la Banque de France. Cet argent, il faut maintenant le placer, et tout naturellement, les regards se tournent vers l'immobilier. Car la pierre caracole en tête des placements préférés des Français : 61 % d'entre eux la classent en premier, contre seulement 48 % pour l'assurance-vie et… 37 % pour l'investissement en Bourse.

Les derniers événements n'ont fait que renforcer cette tendance. La baisse des taux sur les marchés financiers a fait chuter de 1,2 % à 1,4 % la rentabilité des fonds euros des contrats d'assurance-vie. Les épargnants, déçus, en sont sortis : 6,5 milliards d'euros ont été retirés en 2020, un record. Quant à la Bourse, elle continue à faire peur. Entre fin février et fin mars, le principal indice français, le CAC 40, a reculé de 35 %, Covid oblige. Il s'est repris ensuite, mais l'indice a fini l'année sur un recul de 6 % : pas très engageant ! Face à cela, l'immobilier ressemble à une oasis de calme et de prospérité : c'est un actif tangible, stable, avec des valorisations qui n'ont pas connu de gros reculs depuis des années. « Nos clients considèrent l'immobilier comme un coffre-fort, et parfois, sans même attendre de rendement derrière », constate Thierry Delesalle, notaire à Paris et coprésident de l'Institut notarial du droit immobilier. Le rendement existe, pourtant : 3 % à 5 %. Il est même devenu attractif depuis que les autres placements ont subi la baisse des taux d'intérêt. Et il peut même être amélioré de 0,5 % à plus de 1 % par le recours au crédit : l'immobilier est le seul à offrir cette possibilité.

 

Crédit rouvert en 2021

Comment s'étonner, dans ces conditions, de la vogue de l'investissement locatif ? Dans le neuf, presque un logement sur deux est vendu dans cette optique et dans l'ancien, affirme Laurent Vimont, PDG de Century 21, « les investisseurs ont représenté 29,4 % des acquéreurs » sur douze mois. Un chiffre très élevé, sans doute explicable par le maillage particulier de son réseau d'agences. Selon l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), la part de l'investissement locatif dans la production de crédit à l'habitat serait de plus de 14 % : un achat sur sept. Mais ce pourrait être davantage cette année, car en 2020, les transactions avaient subi les confinements, qui ont suspendu les opérations, et l'attitude des banques, sommées par le Haut Conseil de stabilité financière de modérer leurs volumes de crédits. En 2021, elles ont à nouveau ouvert le robinet : leurs clients pourront emprunter plus (jusqu'à 35 % de leurs revenus) et plus longtemps (jusqu'à 27 ans).

 

Le Pinel est intéressant, parce que le plafond de loyer est inférieur au marché dans la plupart des villes. Il est donc facile de trouver des locataires, qui apprécient ces appartements neufs.

MARC GÉDOUX, PDG DE PIERRE ETOILE.

Pour le neuf, 2021 est aussi une année spéciale : c'est la dernière où les investisseurs peuvent profiter d'une version favorable du Pinel. Certes, ce dispositif d'investissement locatif dans le neuf ne sera raboté que fin 2022, avec un rendement moindre et un avantage fiscal réduit. Mais en juillet prochain, un nouveau tour de vis à la réglementation thermique sera appliqué : « Il aura pour conséquence de renchérir de 7 % à 13 %, selon nos calculs, les prix des logements neufs », explique Grégory Monod, président du pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB). Cette année, donc, le dispositif bénéficie d'une fenêtre particulièrement intéressante. Et les logements disponibles devraient s'arracher. Hélas, les programmes ne courent pas les rues : les élections municipales ont fait baisser le nombre de permis de construire, et les lancements sont moins importants que d'habitude. D'autant que les institutionnels (assureurs, fonds d'investissement), attirés par la stabilité et le rendement de la pierre, ont raflé une bonne partie de l'offre disponible : à elle seule, CDC-Habitat, une filiale de la Caisse des dépôts, devrait acquérir plus de 40 000 logements : l'équivalent d'une année de ventes de Pinel.

 

Saint-Etienne peut paraître intéressante, mais son rendement élevé est obtenu grâce à un prix d'achat bas. Et son marché locatif n'est pas très dynamique : il y a donc un risque de vacance important.
FRANCK VIGNAUD, DIRECTEUR DU LABORATOIRE DE L'IMMOBILER

 

Etudiants et jeunes actifs

Pourtant, les épargnants ne peuvent faire l'impasse sur ce dispositif, qui a permis de créer une offre locative de plus de 150 000 logements depuis sa création en 2014. « Il est intéressant, parce que le plafond de loyer est inférieur au marché dans la plupart des villes, explique Marc Gédoux, PDG de Pierre Etoile. Il est donc facile de trouver des locataires, qui apprécient ces appartements neufs, aux charges moins élevées que celles de l'ancien. » Comment dénicher cet oiseau rare ? Un bon Pinel doit se situer dans une ville dynamique (pour que le marché soit animé) avec des étudiants et de jeunes actifs ; il faut aussi que les prix n'y aient pas flambé et que les conditions de location y soient favorables : 28 grandes villes ont mis en place une forme d'encadrement des loyers. Il faut enfin trouver le promoteur sérieux, qui livrera un bien conforme au cahier des charges.

 

Et attention aux effets d'optique, ajoute Franck Vignaud, président de la société de conseil Le Laboratoire de l'Immobilier : « Saint-Etienne peut paraître intéressante pour son rendement élevé. Mais celui-ci est obtenu avant tout grâce à un prix d'achat bas. Et son marché locatif n'est pas très dynamique : il y a donc un risque de vacance important… » Pour vous aider à choisir, Challenges a sélectionné les villes les plus favorables, selon des critères essentiels : emplacement, dynamisme, emploi, marché, rendement et risque. Avec sur notre podium trois métropoles qui sortent du lot…

 

 

En résidence de services (étudiants, retraités…) ou en programme classique, les investisseurs apprécient le Pinel, et représentent la moitié des ventes du neuf.

 

Le crédit se desserre, mais pas pour tous

Fin 2019, les banques s'étaient fait taper sur les doigts par leur autorité de contrôle, le Haut Conseil de stabilité financière, pour avoir trop prêté, et à des emprunteurs trop fragiles. Du coup, en 2020, elles avaient serré les vannes : les refus de financement de particuliers investisseurs ont doublé.

Changement de cap pour 2021, qui est placé sous le signe de l'assouplissement : on peut désormais emprunter sur des durées plus longues (vingt-sept ans) et avec un taux d'endettement plus élevé (35 %). « Si l'on cumule ces deux avantages, un investisseur qui gagne 3 000 euros par mois peut ainsi théoriquement emprunter 30 000 euros de plus qu'il y a un an, à taux équivalent (1,5 % sur vingt-cinq ans) », assure Sandrine Allonier, porte-parole du courtier en crédit Vousfinancer.com. Mais il faut bien connaître les nouvelles règles : disposer d'au moins 10 % d'apport en cash avant de se lancer ; avoir un reste à vivre (le budget disponible après avoir payé crédits, impôts, loyer) minimal de 700 à 850 euros pour un célibataire, 1 300 à 1 500 euros pour un couple (plus 300 euros par enfant).

Et surtout, il vaut mieux avoir un CDI, de préférence pas dans un secteur fortement impacté par le Covid. Mais pour les indépendants, les artisans, les commerçants et les restaurateurs les refus de crédit continuent à pleuvoir : le Covid, là aussi, fait des ravages…


Eric Tréguier

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