Immobilier : les locaux industriels appâtent les investisseurs

L'ACTUALITÉ
2 février 2021

LES ECHOS
Par Elsa Dicharry
Publié le 1 févr. 2021 à 16:45
Mis à jour le 1 févr. 2021 à 17:22

L'attrait pour cette classe d'actifs s'explique par des rendements encore élevés, même s'ils ont tendance à diminuer. Les fonds et les investisseurs institutionnels s'y intéressent de plus en plus.

Le marché de l'immobilier industriel, comme celui de la logistique, a moins souffert de la crise sanitaire que ceux des bureaux ou du commerce.

C'est un marché de niche mais qui reste dynamique, même s'il a été affecté par l'épidémie de Covid-19. Et il intéresse de plus en plus les investisseurs en immobilier.

En 2020, la demande placée de locaux industriels en Ile-de-France (location et vente à l'occupant) a représenté 843.000 mètres carrés (dont 531.923 mètres carrés en location et 311.055 mètres carrés à la vente), indique BNP Paribas Real Estate. Un chiffre en baisse de 30 % par rapport à 2019. Cela a représenté au total 870 opérations. En régions, JLL évoque une baisse de 11 % pour Lyon (à 328.107 mètres carrés) et une hausse de 14 % pour Marseille (à 154.000 mètres carrés).

« Sous offre »

Si la crise sanitaire a eu un impact, la baisse constatée en région parisienne et, dans une moindre mesure, en région lyonnaise s'explique aussi « par la pénurie de foncier et la difficulté à loger certains projets », estime Olivier Durif, directeur régions immobilier industriel et logistique chez JLL. Surtout sur de grandes surfaces. « La hausse enregistrée à Marseille est le signe d'une réindustrialisation de la France », assure-t-il.

La crise sanitaire a accru la vacance commerciale

Côté investissement, 629 millions d'euros ont été engagés en 2020 dans les locaux d'activité en Ile-de-France, à comparer à 976 millions en 2019 (soit une baisse de 35 %), mais à 521 millions seulement en 2018. « Il s'agit d'un marché très animé par l'achat. Nous constatons une sous-offre de biens à vendre », indique René Jeannenot, directeur du pôle industriel Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction. « Ce type d'actifs, comme les entrepôts logistiques, a beaucoup moins souffert de la crise sanitaire que les bureaux, les commerces ou les hôtels », poursuit-il. Même si les deux confinements ont fait perdre cette année un trimestre d'activité par rapport à 2019.

Vers une hausse des loyers

L'attrait des investisseurs s'explique par des rendements encore élevés, même s'ils ont tendance à diminuer, avec un taux moyen de 7,5 %. A comparer à moins de 4 % pour les entrepôts logistiques et autour de 3 % pour des bureaux bien situés à Paris. « Les investisseurs sont aussi assurés d'une hausse des loyers dans les années à venir du fait de la pression foncière », souligne Franck Poizat, directeur investissement industriel de BNP Paribas Real Estate Transaction.

L'immobilier de bureaux en Ile-de-France rebondit après avoir touché le fond

Le ticket d'entrée est peu élevé - entre 5 et 10 millions d'euros. Ce qui explique que le marché est encore animé par 11 % d'acheteurs privés (contre 1 % pour les entrepôts logistiques) et 60 % de Français (au lieu de 10 %). Mais certains fonds s'y intéressent - attirés par les rendements offerts. Et, depuis trois quatre ans, les investisseurs institutionnels sont de plus en plus présents.

Relocalisations

S'agissant des usines, les acheteurs cherchent souvent des projets neufs ou restructurés, clé en mains, qui correspondent parfaitement à leur cahier des charges. Mais un certain nombre d'actifs vétustes conservent un intérêt du fait de leur emplacement. Ils sont cependant voués à des opérations de démolition-reconstruction. Quand ils ne sont pas transformés en entrepôts logistiques.

L'envolée du e-commerce bouscule l'immobilier logistique

Dans les années à venir, la relocalisation de certaines productions - appelée de ses voeux par le gouvernement - pourrait encore augmenter la demande de bâtiments industriels. « La volonté de relocaliser était déjà observée depuis 2012 du côté des pouvoirs publics. La crise sanitaire a permis une prise de conscience beaucoup plus rapide de la part du grand public », note Olivier Durif. L'exécutif a déjà annoncé, fin novembre 2020, le déblocage de 720 millions sur trois ans pour subventionner des projets industriels un peu partout en France. « Pour autant, clairement, on ne va pas tout rapatrier », tempère-t-il. Cependant, ce mouvement pourrait profiter à certains territoires.

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