L'immobilier logistique sous (bonne) tension

La demande a redémarré fort, avec 2,468 millions de mètres carrés d'entrepôts de plus de 10.000 m 2 commercialisés sur les neuf premiers mois de 2021, selon JLL. Alors que l'offre manque - notamment autour de Lyon ou Paris - les loyers pourraient grimper.

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En 2020, le marché de l'immobilier logistique avait fait de la résistance , malgré les effets de l'épidémie de Covid-19. En 2021, il est reparti en fanfare.

Selon JLL, 2,468 millions de mètres carrés d'entrepôts de plus de 10.000 m2 ont été commercialisés en France (prises à bail et ventes à l'occupant) sur les neuf premiers mois de l'année. Un chiffre en hausse de 29 % par rapport à la même période de 2020, indique le conseil en immobilier d'entreprise. Et de 25 % par rapport à la moyenne sur dix ans, à 1,96 million de mètres carrés placés.

92 transactions

Le nombre de transactions enregistrées depuis début 2021 est de 92 (+15 % par rapport à l'an dernier et à la moyenne décennale). Le segment des très grands entrepôts de plus de 40.000 m2 a retrouvé son dynamisme avec 16 signatures et 43 % de la totalité des volumes placés depuis le début de l'année.

La plus importante opération enregistrée cette année a été la prise à bail de 110.000 m² par La Redoute sur le parc logistique e-Valley à Haynecourt , dans les Hauts-de-France. ​Plus de la moitié des transactions se concentrent encore sur « la dorsale » Lille-Paris-Lyon-Marseille. La région Centre-Val-de-Loire s'impose comme le cinquième marché de France. Mais la demande est partout, au plus près des consommateurs.

« L'activité est soutenue. Avec les nouveaux modes de consommation, les distributeurs sont obligés de revoir leurs implantations et le fonctionnement de leurs entrepôts. Cela anime le marché », indique Patrick Remords, directeur du département industriel et logistique chez JLL France. Les secteurs de la grande consommation - alimentation, ameublement, habillement - et, côté professionnels, du négoce de produits électriques ou du bâtiment, sont les plus demandeurs de surfaces d'entreposage.

L'Afilog, l'association réunissant les acteurs de l'immobilier logistique, voit aussi monter une nouvelle demande liée à la relocalisation d'activités productives. Cela dans les secteurs de la pharmacie, du matériel médical, des composants électroniques et, dans une moindre mesure, de l'alimentaire. « Ce sont des projets qui arrivent, mais qui ne se matérialisent pas encore dans les prises à bail », indique Patrick Remords.

Nouveaux besoins

La forte demande d'entrepôts met le marché de l'immobilier logistique sous tension. Déjà, selon l'Afilog, le taux moyen de remplissage des entrepôts atteint 97 % au niveau national et 100 % en région lyonnaise. Du côté de Paris aussi, l'offre manque.

« Actuellement, j'ai des demandes d'utilisateurs pour des projets de 100.000 m2 d'entrepôts que je ne parviens pas à placer. Je n'ai pas de terrain dans la zone de recherche définie par le client ou pas de municipalité prête à accueillir le projet », témoigne l'expert de JLL.

Pour lui, il est nécessaire de continuer à développer les mètres carrés d'entrepôts logistiques dont l'économie a besoin. Il y a quelques mois, l'Afilog est parvenue à contrer la proposition d'un moratoire sur la création de nouveaux entrepôts avancée dans le cadre des débats sur la loi Climat et Résilience, dans l'objectif de lutter contre l'artificialisation des sols. Finalement, le texte adopté en juillet prévoit une simple planification de leur déploiement.

En attendant de nouveaux mètres carrés d'immobilier logistique, les loyers - stables ces dernières années - ont toutes les chances de grimper. Ce qui fera monter le coût d'approvisionnement des produits.

Par Elsa Dicharry - LES ECHOS

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