Le territoire d’Aix-Marseille-Provence conserve sa dynamique sur le marché locatif et l’investissement (JLL)

Publié le 21 juillet 2022
Par Business Immo

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Avec près de 86 500 m² de bureaux commercialisés au 1er semestre 2022, le marché de la métropole d’Aix-Marseille affiche une hausse de 7 % sur un an et conserve une bonne dynamique malgré un 2e trimestre moins actif, selon la dernière étude de JLL. Ce marché, peu impacté durant la crise sanitaire, maintient sa progression continue depuis plusieurs années. « L’évolution par rapport à la moyenne des dernières années est encore plus importante avec +24 % », note Yoann Pohu, responsable bureaux de JLL Aix-Marseille.

Ce dynamisme est essentiellement venu des segments de surfaces inférieures à 1 000 m², progressant de 16 % pour les moins de 500 m² et de 47 % pour le mid-market (500-999 m²) qui enregistre également un nombre record de signatures avec 31 références.

Globalement, le nombre de transactions reste relativement stable sur un an (217 vs 211) avec un panier moyen en légère progression (398 m² vs 384 m²). Les grandes transactions, moins nombreuses, ont cumulé environ 33 000 m², alimentées notamment par deux signatures de plus de 5 000 m², à savoir le département des Bouches-du-Rhône (8 540 m²) sur l’immeuble « Pixelia HD » et Erilia (environ 6 200 m²) sur « Porte Est ».

En l’absence de grandes transactions sur le secteur d’Aix-en-Provence, la balance pèse nettement en faveur du secteur de Marseille qui totalise 70 % des surfaces commercialisées sur les six premiers mois de l’année. « Le marché aixois reste cependant très dynamique avec 95 signatures » précise Yoann Pohu, soit 44 % du nombre global référencé sur les deux grands secteurs.

Les valeurs prime à Marseille sont atteintes sur le périmètre d’Euroméditerranée avec 320 € HT-HC/m²/an pour les actifs « IGH » et 290 € concernant les immeubles dits « classiques » tel le « M Factory ». Le loyer moyen neuf s’affiche à 191 €, celui de seconde main à 177 €. À Aix-en-Provence, la valeur prime s’affiche autour de 200-210 € dans le centre-ville, tandis que les valeurs moyennes se positionnent à 164 € sur les surfaces neuves et 138 € sur celles de seconde main.

« Dans un contexte de crise économique et d’échéances politiques majeures, le marché tertiaire de la métropole d’Aix-Marseille-Provence fait toujours figure d’exception, explique Yoann Pohu. La métropole avait affiché une année 2021 record après une année 2020 traversée plutôt sereinement. Le contrecoup ne s’est pas fait sentir et 2022 continue dans la même veine : sur une tendance dynamique. Tous les signaux restent positifs pour la métropole et la seconde moitié d’année 2022 devrait conserver cet élan ».

 

Record d’investissement au 2e trimestre

Avec près de 410 M€ investis au 2e trimestre, le marché de l’investissement sur le territoire Aix-Marseille repart à la hausse après un début d’année peu dynamique. Ce résultat, presque cinq fois plus élevé que celui du 1er trimestre, permet de porter le volume global sur l’ensemble du 1er semestre 2022 à 495 M€, en nette hausse (+83 %) par rapport à la même période l’an dernier.

« L’accélération de l’activité tient notamment à la finalisation d’une opération majeure représentant la moitié des montants investis au cours du semestre : l’acquisition par Perial de la tour de bureaux “La Marseillaise” auprès de la CDC, Cepac et Swiss Life, illustrant la place centrale de la cité phocéenne parmi les marchés régionaux les plus plébiscités par les investisseurs en France », relève Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée chez JLL.

Environ 25 opérations ont été enregistrées sur le marché d’Aix-Marseille au cours du 1er semestre 2022, soit 4 de plus qu’à la même période en 2021. Ce résultat est par ailleurs supérieur à celui de la moyenne quinquennale, confirmant la tendance à l’échelle nationale d’une progression générale du nombre de transactions sur le marché de l’investissement.

Outre la vente de la tour « La Marseillaise », la forte activité est en partie liée à la progression du segment compris entre 15 et 40 M€. Ces transactions intermédiaires sont au cœur du marché ; au nombre de 5 (vs 3 au S1 2021), elles totalisent 133 M€ au cours de la période, essentiellement marquée par la vente d’entrepôts dont certains sont issus de portefeuilles nationaux. Les acquisitions d’un montant compris entre 5 et 15 M€ connaissent également une croissance notable. Elles cumulent plus de 50 M€ investis (+ 82 % sur un an) à travers 7 opérations (vs 3 au S1 2021).

Les bureaux concentrent 57 % des sommes engagées sur le territoire au cours du semestre. Suivent ensuite les entrepôts dont la part s’élève à plus de 1/4 des volumes. Le marché a notamment été animé par la vente de quelques portefeuilles nationaux, à l’image de celui cédé par Prologis au profit de Sunrise et Ares dont une plate-forme logistique de 34 000 m² se situe à Port-Saint-Louis-du-Rhône.

Contrairement à 2021 où le marché était équilibré, les investisseurs français sont à l’origine de la grande majorité des acquisitions au cours du semestre avec 91 % des investissements (vs 51 % en 2021), portés par une activité accrue des collecteurs d’épargne. Perial, en plus de la tour « La Marseillaise », s’était déjà illustré quelques mois plus tôt par l’acquisition d’un actif mixte situé rue Saint-Ferréol pour un volume proche de 35 M€. AEW, Sofidy, Altixia ou encore Norma ont également ciblé le territoire des Bouches-du-Rhône pour déployer leurs capitaux.

« Le très bon résultat du marché de l’investissement à Aix-Marseille concerne en grande partie des opérations initiées avant le conflit ukrainien et ses impacts sur l’inflation et les politiques monétaires. Malgré le resserrement des conditions financières et la hausse des rendements obligataires, l’immobilier devrait conserver toute son attractivité notamment grâce au dynamisme du marché locatif marseillais. D’autre part, la collecte élevée pour les SCPI et l’assurance-vie nous permet d’anticiper des résultats en fin d’année supérieurs à ceux de 2021 (750 M€) », conclut Sam Capoani.

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