Local commercial et bail dérogatoire : règles pour le congé ?

Publié le 17 juin 2022
Par Alertes & Conseils

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La Cour de cassation a été appelée à se prononcer sur le régime juridique applicable, lorsque des locaux commerciaux sont loués avec un bail «dérogatoire», échappant au statut des baux commerciaux. La décision rendue mérite l’attention...

 

Pour un bail dérogatoire en ordre...

Un bail «hors statut» licite... Dans les conditions fixées par le Code de commerce, un propriétaire peut louer des locaux commerciaux par le biais d’un bail de courte durée, qui n’est pas soumis au statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5). Ce bail est appelé bail dérogatoire. Un état des lieux d’entrée et de sortie est à prévoir.

Sous condition... Il faut que «la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans» . En pratique, un bail dérogatoire peut ainsi être conclu pour une durée de trois ans (au maximum). On peut aussi régulariser des baux dérogatoires successifs, pour une durée totale de trois ans au maximum (p.ex. six baux de six mois). Notons qu’à l’expiration de la durée de trois ans, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour «exploiter le même fonds dans les mêmes locaux» . Dans le bail, il est sage de prévoir une clause stipulant la dérogation aux règles applicables aux baux commerciaux (CA Montpellier RG 21/05264 Portalis DBVK V B7F PEAM) .

 

Une décision à saluer côté bailleur...

Pour mettre fin au bail... Dans une affaire, un propriétaire régularise un bail dérogatoire, pour une durée d’un an à compter du 01.07.2015, renouvelable tacitement pour un an, dans une limite de trois années au total. Le bailleur signifie au locataire, le 28.06.2017, un «congé» à effet du 30.06.2017, puis l’assigne en libération des lieux.

Un congé «normal» est-il nécessaire ? Le locataire a contesté la validité du congé, avec l’argument suivant. Si un locataire est laissé en possession au-delà du «terme contractuel», le congé du bailleur est régi par les règles applicables pour un bail soumis au statut , peu important l’existence d’une tacite reconduction. En l’espèce, le bail avait été consenti pour une durée d’un an pour se terminer le 30.06.2016. Le locataire ayant après ce terme continué à exploiter son fonds, le congé devait selon lui être annulé faute de respecter les formalités requises pour un bail régi par le statut...

C’est non ! Dans un arrêt rendu le 11.05.2022, la Cour de cassation a écarté pareille argumentation, en posant le principe (inédit) suivant. Un «congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail» . En l’espèce, aucun délai de prévenance, hormis l’antériorité du congé au vu de la date d’expiration du bail, n’était imposé au bailleur, dans le bail. Le locataire «ne pouvait se prévaloir d’un défaut de respect» des textes du Code de commerce relatifs au congé (durée du préavis...) «applicables aux seuls baux commerciaux statutaires»(Cass. 3e civ. 11.05.2022, n° 21-15389) .

 

À sa juste mesure...

Pour éviter un bail soumis au statut... À l’issue d’un bail dérogatoire, les parties au bail peuvent être liées par un nouveau bail, soumis au statut, si « au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession»(C. com. art. L 145-5, al. 2) .

Une notification s’impose en temps utile... Pour qu’un locataire ne puisse revendiquer un bail soumis au statut (ex. : CA Pau 10.01.2022 RG 20/01174 - Portalis DBVV V B7E HR2A) , il est/reste indispensable de lui notifier en temps utile (par LRAR, voire par acte d’huissier, pour sécuriser) un écrit par lequel le bailleur se prévaut du terme et demande au locataire de restituer les locaux, et quitter les lieux (cf. Cass. 3e civ. 08.04.2021 n° 19-24672) .

 

Pour un bail dérogatoire sans délai de prévenance particulier, y compris d’un an avec tacite reconduction (limite : trois ans), le régime du congé pour un bail soumis au statut ne s’applique pas. Veillez néanmoins à réagir à temps pour mettre un terme à la location.

 

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