Marseille - Immobilier : l'OIP donne l'alerte

Publié le 08 juin 2022
Par Romain Capdepon - La Provence

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L'Observatoire immobilier de Provence annonce une explosion des prix dans le neuf d'ici à fin 2024 dans la Métropole. Selon cette étude, au moins 65 000 foyers n'auront pas les moyens de réaliser leur projet et tout le secteur en pâtira.

Nous ne sommes pas optimistes, et c'est vraiment un euphémisme", souriait jaune Christian de Bénazé, président de la commission "Prospective" à l'Observatoire immobilier de Provence (OIP). Quasiment au sommet de la tour La Marseillaise (photo en médaillon), les experts confiaient avoir voulu... prendre de la hauteur. "En général, nous travaillons sur les données à l'instant T pour les comparer à celles du passé notamment sur les stocks, les mises en vente et l'évolution des prix, indiquait Arnaud Bastide, l'actuel patron de l'Observatoire. Mais étant donné l'aggravation du contexte, on a voulu tenter d'anticiper, savoir ce qu'il se passerait s'il n'y avait pas un gros changement politique". Spoiler : "C'est une catastrophe que l'on voit arriver". L'OIP a donc décidé de lancer "une alerte", juste avant les échéances électorales, sur la base d'une estimation fracassante : "Les prix dans le neuf vont flamber de 28 % d'ici à fin 2024", lâchait Christian de Bénazé, alors qu'ils ont déjà augmenté de 25 % sur les 4 dernières années. Entraînant un diabolique effet de vases communicants : "Quand un ménage ne pourra pas acheter son appartement neuf, il essayera de faire construire sa maison mais les prix vont aussi augmenter, alors certains acheteurs vont se tourner vers l'achat dans l'ancien mais l'offre n'est pas extensible donc, face à la forte demande, les prix vont eux aussi grimper. Certains qui auraient pu acheter dans l'ancien devront se tourner vers la location dans le privé voire dans le logement social où il y a déjà des listes d'attente sur 8 ans ! Au final, dans chacune des strates, on va avoir beaucoup de déçus : on estime à environ 65 000 le nombre de foyers qui ne pourront alors pas réaliser leur souhait".

 

Pour l'OIP, la cause de cette flambée du neuf est limpide : "Le prix de revient des constructions collectives va s'envoler à cause de la guerre, du prix des matériaux, de l'énergie et des délais de livraisons. Le tout doublé d'une hausse des taux d'emprunt que l'on estime, et c'est une fourchette basse, à 2,50 % pour un crédit sur 20 ans, signé fin 2024. À partir de ces prévisions, il nous a alors suffi de recalculer les mensualités des ménages sur chaque catégorie de revenus par foyer, d'en tirer les conclusions et de savoir combien environ de ménages vont sortir du jeu : soit en restant - totalement frustrés - dans leur logement, soit en étant contraints de rétrograder dans leurs envies soit carrément en quittant la Métropole Aix-Marseille, vers Manosque, le Var ou le Vaucluse si leur travail le leur permet", détaillait le président de la commission "Prospective".

Concrètement, pour un T3 neuf, le prix moyen au mètre carré devrait passer de 4 950 euros à 6 340 euros en même pas trois ans. Conclusion : pour un couple avec un enfant, il faudra gagner minimum 56 000 euros par an pour avoir accès à tous les marchés (appartements neufs, anciens et location) alors qu'il devait justifier de 41 300 euros en 2021. Il faudra également 54 400 euros pour un foyer avec deux enfants pour pouvoir espérer une maison neuve avec 3 chambres, alors qu'il n'avait besoin "que" de 44 950€ en 2021. Dans cette catégorie d'acheteurs, 45 % des ménages seront obligés de rester dans leur logement actuel, au lieu de 37 % l'an dernier...

"Les gens vont aller vers l'ancien mais là aussi les prix ont grimpé, assurait Cyril Cartagéna, représentant l'Unis Marseille Provence Corse. Rien qu'à Marseille, ils ont pris 5,8 % en 2020, 8 % en 2021 et ils prendront encore 8 % sur les trois prochaines années !"

Et, selon l'OIP, ce n'est pas la chute drastique des validations de permis de construire qui arrangera le "schmilblick" : "En 2021 sur la Métropole, nous avons eu 60 % de refus alors que la moyenne habituelle sur d'autres métropoles est de 15 à 20 %. En gros, il s'est construit entre 4 et 5 000 logements neufs en 2021 alors qu'il en faudrait le double, grinçait des dents Arnaud Bastide, également patron de la fédération des promoteurs immobiliers de Provence. L'acte de construire est de moins en moins accepté par la population alors c'est à nous de faire de la pédagogie sur la qualité de nos logements, sur leur inclusivité, sur les rues que l'on rénove, sur les résidences étudiantes et le logement social que l'on construit...

Pour tenter de sensibiliser les futurs députés de la zone métropolitaine, l'OIP mettait en avant 10 propositions (consultables sur le site internet de l'Observatoire) dont celle de "permettre aux ménages modestes d'évoluer dans leur parcours résidentiel au lieu de subir et désespérer par des mesures locales enclenchant des aides nationales", et celle de pouvoir récompenser les communes "bâtisseuses" en fléchant une partie de la TVA immobilière. "J'entends les arguments des "halte au béton", mais on s'endort sur les lauriers de notre attractivité, pestait le président de l'OIP, et je ne comprendrais pas que l'on ait eu des centaines de milliers de gilets jaunes pour 10 centimes de plus à la pompe à essence et que l'on n'ait pas une réaction de la population vis-à-vis des élus, parce que construire permet aussi de stabiliser les prix, la rareté les faisant augmenter".

La Provence

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