Une cession de bail commercial, interdite ou encadrée ?

Un propriétaire, qui met en location des locaux commerciaux avec un bail commercial, souhaite interdire au locataire de céder son bail, et à tout le moins «encadrer» toute cession éventuelle. Voyons ce qu’il est ou non possible de faire, au vu d’une actualité…

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BAIL COMMERCIAL - CESSION

Où il est interdit d’interdire

Ce qu’il faut prendre en compte. Un texte du Code de commerce, d’ordre public, précise que sont «réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail (…) à l’acquéreur de son fonds de commerce» (C. com. art. L 145-16 al. 1) . Ainsi, en pratique, un bail commercial ne peut interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce.  

Une nouveauté à intégrer. Une loi 2022-172 du 14.02.2022, dite « en faveur de l’activité professionnelle indépendante » (JO du 15.02.2022), est venue créer un statut unique pour un entrepreneur individuel, avec dissociation du patrimoine professionnel et personnel de l’intéressé. L’entrepreneur individuel est défini comme « une personne physique qui exerce en son nom propre une ou plusieurs activités professionnelles indépendantes » (C. com. art. L 526-22 al. 1). Le texte précise que les «biens, droits, obligations et sûretés dont il est titulaire et qui sont utiles à son activité ou à ses activités professionnelles indépendantes constituent le patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel» . Un autre texte précise que l’intéressé peut notamment «céder à titre onéreux (…) l’intégralité de son patrimoine professionnel, sans procéder à la liquidation de celui-ci»(C. com. art. L 526-27 al. 1) . Afin de prendre en compte ce nouveau statut, la loi est venue compléter l’article L 145-16 du Code de commerce, pour réputer non écrite toute convention tendant à interdire au locataire de céder son bail «au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel»(C. com. art. L 145-16 al. 1) . Cette réforme entre en vigueur le 15.05.2022, sous réserve de la parution d’un décret, à notre avis.  

Ce qui est admis  

Clause restrictive. Un bail commercial peut à bon droit prévoir, avec une clause appropriée, que la cession du droit au bail n’est autorisée qu’au profit de l’acquéreur du fonds de commerce du locataire.  

Clause limitative. Il a été jugé que la «prohibition des clauses d’interdiction de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce ne s’applique qu’à une interdiction absolue et générale de toute cession et non à de simples clauses limitatives ou restrictives» (Cass. 3e civ. 02.10.2002 n° 01-02035).  

Clause d’agrément. Un bail peut ainsi inclure une clause subordonnant la cession à l’autorisation (agrément) préalable du bailleur . La clause peut être utilement complétée d’une clause imposant le concours (la participation) du bailleur à l’acte de cession. Un bailleur doit néanmoins savoir que le refus opposé pour une cession ne peut «être discrétionnaire» et doit «revêtir un caractère légitime». Un refus non motivé ou non justifié peut être constitutif d’un «abus» justifiant l’indemnisation du locataire (Cass. 3e civ. 09.05.2019 n° 18-14540) .  

Clause de garantie. Dans un bail, il est possible de prévoir au profit du bailleur, en cas de cession du bail, une clause prévoyant une garantie solidaire du cédant, en cas de défaillance du nouveau locataire (cessionnaire). Tenez compte d’un texte qui limite à trois ans, à compter de la cession du bail, la durée (maximale) pendant laquelle une clause de garantie est opposable (C. com. L 145-16-2) . Notons qu’une clause dite de «garantie inversée», imposant au cessionnaire de garantir des loyers, est également possible, avec une limite à prendre en compte en cas de procédure collective (notice).  

Conseil. En cas de cession d’un bail, veillez à ce qu’un état des lieux d’entrée soit dressé en ordre avec le nouveau locataire (C. com. art. L 145-40-1) .  

Un bail ne peut interdire au locataire de céder son bail en cas de cession de son fonds (ou du patrimoine professionnel pour un entrepreneur individuel, à compter du 15.05.2022 en principe) à un tiers. Un bail peut néanmoins prévoir un agrément préalable pour ce cas, afin de pouvoir au besoin refuser la cession pour un motif légitime.

 

23/03/2022 - Alertes & conseils

© Editions Francis Lefebvre  

www.alertesetconseils.fr - Alertes & Conseils Immobilier - Année 18 - Numéro 03 - 23.03.2022  

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